財産分与 離婚準備

離婚後の住宅ローンはどうしたらいい?【パターン別に解説】

離婚する時の大きな問題は住宅ローンが残っている持家をどうするか?です。

子供たちが育った愛着のある家。
できれば手放すことなく、そのまま住み続けたいけれど、残っている住宅ローンが気になるところですね。

それではまず何からしていくのか順番に解説していきます。

もくじ

まずは登記簿を確認しよう

離婚後の住宅ローン問題を考える際に一番先に確認するのは土地・建物の名義です。

土地・建物の名義はだいたい下記のパターンです。

・土地も建物も夫の単独名義
・土地も建物も夫と妻2人の共有名義
・建物は夫の名義、土地は夫または妻の両親の名義

住宅ローンの詳細を確認する

登記簿を確認したら、次に住宅ローンについて確認をします。
住宅ローンを契約した時の書類に記載されています。

・債務者(お金を借りた人)が誰なのか?
・連帯保証人はいるのか?

土地・建物の名義人でおおよそパターンが決まります。

・土地も建物も夫の単独名義
→住宅ローンの債務者は夫。妻が連帯保証人や連帯債務者になっていることもある。
・土地も建物も夫と妻2人の共有名義
→住宅ローンの債務者は夫と妻の連帯債務。
・建物は夫の名義、土地は夫または妻の両親の名義
→住宅ローンの債務者は夫。土地の名義人が連帯保証人になっていることもある。

次に住宅ローンの残債務を確認します。
住宅ローンがあと何年、全部でいくら残っているのか正確な金額を把握しておきましょう。

住宅を売却するときにオーバーローンになるのかアンダーローンになるのかの違いはとても重要です。

土地・建物を査定してもらう

売却の意思はなくても離婚をする場合は不動産屋さんに来てもらって査定をしてもらいましょう。

全く売るつもりはなかったのに予想外の高値がつくということもあるからです。

住宅ローンの返済をしてもお金が残るなら、財産分与で売却益の2分の1の現金をもらうことができます。

離婚後の生活に現金は大切です。

また、財産分与をする際には土地と建物の現在の価値を知る必要もあります。

不動産は時期により価値が上下しますので前回査定から半年~1年経過している場合は再度査定してもらうと良いでしょう。

夫が家に住み妻と子供が家を出る場合

土地、家、住宅ローンすべてが夫の名義で離婚後の住宅ローンも夫が負担していく場合は問題ないでしょう。

・妻が住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人になっている
・妻の両親が連帯保証人になっている

上記の場合は注意が必要です。

夫が住宅ローンを支払いできなくなった場合に住宅ローンを代わりに支払わなければならなくなります。
離婚したので関係ありません。というわけにはいきません。

連帯保証人・連帯債務者からはずしてもらうように銀行に相談をしてみましょう。

もし、はずしてもらうのが難しい場合はリスクが高いので自宅の売却を検討したほうが良いと思います。

妻と子供が住み夫が家を出る場合

夫が住宅ローンを支払う

離婚後に夫に住宅ローンを負担させることはリスクが高いのでおすすめしません。

夫は新しい自分が生活する家の家賃と住宅ローンの2重の支払いが発生し、金銭的な状況がかなり苦しくなるからです。

また、自分が住んでいない家の住宅ローンを払い続ける気力がなくなり、いつ突然払わなくなるかわかりません。

しかしながら夫の不倫が原因等で夫が住宅ローンを支払うことになった場合は以下の心がまえをしましょう。

・夫が住宅ローンを滞納した場合、最悪のパターンは家が競売にかけられ強制的に退去せざるを得なくなる

離婚する時に売却すれば住宅ローンを完済し売却益がでたかもしれない住宅でも、住宅ローンの支払いが滞り競売にかけられては後の祭りです。
もちろん夫には妻の引っ越し費用を捻出するお金もないでしょう。
夫に住宅ローンを全額負担してもらう場合はいつ急に引っ越しをしても大丈夫な蓄えと心構えをもつことです。

妻が住宅ローンの保証人や連帯債務者になっている場合

上記のリスクに加えて夫が住宅ローンの支払いを滞納した場合はすぐに妻が負担をしなければならないというリスクが1つ増えることになります。

夫に住宅ローンを負担させる場合は突然夫が住宅ローンの支払いをしなくなった時にどうするのか?
必ず考えておきましょう。いざという時に対処ができなけえば住む家を突然失うことになります。

妻が住宅ローンを支払う

妻も仕事に就いて安定した収入があれば、金融機関に相談して住宅ローンの債務者を夫から妻に変更することが可能である場合があります。
一度住宅ローンを借りている銀行に相談してみると良いでしょう。

住宅ローンの名義を変えることができなかった場合は、下記のようなリスクがあります。

・住宅ローンは夫名義の預金口座から引き落としになっているので、夫が勝手にお金を使ってしまう
・住宅ローンを完済して土地と建物を妻名義に変更する際に夫が協力をしてくれない
・土地と建物の名義が夫の場合、勝手に夫が売却をすすめてしまう

このような事を防ぐためには、財産分与の証拠を残しておく必要があります。
約束を守ってもらい、勝手な行動を防ぐためには公正証書を作成することをおすすめします。

土地・建物が夫と妻2人名義の場合

土地と建物が夫と妻の共有名義である場合は、住宅ローンも夫と妻の連帯債務になっていることが多いでしょう。

この場合は住宅ローンを契約している銀行に連帯債務者から夫ををはずすことができるのかを相談してみましょう。

妻に安定した収入があれば名義変更が可能な場合があります。

住宅ローンは残り何年ありますか?

新築を建てて1年、2年で離婚される方もいらっしゃいます。

せっかく建てたばかりの住宅を手放すのは勇気のいることだと思いますが30年以上も残っている住宅ローンを離婚後も支払い続けるのは先が長すぎます。

どうなるかわからない未来と終わりが遠い住宅ローンを抱えて生活するよりも売却益がでるのであれば売却することをおすすめします。

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